Arsa ve tarla değerini nasıl hesaplıyoruz?
PiyasaEderi, tapu verisini, gerçek satış ve emsal verilerini, uydu görüntüsünü ve çevre erişimini birleştiren çok katmanlı bir değerleme sistemidir. Bu sayfadaki ölçümler sistem tarafından otomatik hesaplanır.
1. Veri katmanları
2. PE-AVM: kendi değerleme modelimiz
Otomatik değerleme modelimiz (AVM) iki aşamalıdır: hedonik regresyon alan, arazi türü, tapu niteliği, bölge fiyat düzeyi ve konumun m² fiyatına etkisini öğrenir; mekânsal komşuluk düzeltmesi ise yakın çevredeki emsallerin modelden sapmasını hesaba katarak yerel fiyat farklarını yakalar. Model her hafta yeni verilerle yeniden eğitilir ve sürümlenir; yeterli veri ve doğruluk eşiğine ulaşmadan değerlemeye katılmaz.
Ölçülen doğruluk
Model şu anda veri toplama aşamasındadır (129.576 doğrulanmış emsal; değerlemeye katılım eşiği 150). Bu süreçte değerlemeler emsal ve bölge verisine dayanır.
3. Risk taraması: fırsat mı, tuzak mı?
Her raporda hisseli tarım arazisi, 5403 sayılı Kanun'daki asgari tarımsal arazi büyüklükleri, "hobi bahçesi" riski, tapu niteliği ile ilan uyumsuzluğu, piyasaya göre fahiş ya da şüpheli düşük fiyat, yol bağlantısı ve ruhsatsız yapı izi gibi alıcıyı korumaya yönelik uyarılar otomatik üretilir.
4. Sınırlamalar
- Değerlemeler bilgilendirme amaçlıdır; SPK lisanslı değerleme raporu yerine geçmez.
- Veri az olan bölgelerde değer aralığı geniş tutulur ve uzman değerlemesi önerilir.
- İmar durumu ve tapu şerhleri belediye ve tapu müdürlüğünden teyit edilmelidir.